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揭密: 中国房地产空置率究竟有多高?

放大字体  缩小字体 发布日期:2018-10-08T23:32:23  主题关键词:空置率  作者:支模网  浏览次数:659
核心提示:摘自丨不执著财经 张平原中财办副主任杨伟民近日在 “2018陆家嘴论坛”演讲时表示:我在中央财办时,曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查,显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化

摘自丨不执著财经 张平

原中财办副主任杨伟民近日在 “2018陆家嘴论坛”演讲时表示:我在中央财办时,曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查,显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高,日本是13%。

中国房地产空置率究竟有多大,官方没有给出确切数据,我们只能用前几年西南财经大学的调查报告中获取数据:2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%,其中六大城市空置率分别为:重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。三线城市住房空置率最高,为23.2%。

这样的数据已经非常惊人了,按照国际常见的标准,空置率10%以下为较合理区,房屋供求基本平衡;10%-20%之间为危险区间;20%以上为房屋库存严重积压。众所周知,空置率越高,房屋使用率就越低,房地产的泡沫就越大,投机炒作的氛围就越浓。

到了2016年初,国内知名财经学者周天勇和他的团队测算出。2015年底预计,我国城镇已经被购买和竣工住宅的空置率约在在20%到25%之间,城镇地区空置住房约为6500到8800万套之间。而任志强则表示,通过相关数据计算发现,绝不可能有5000万套以上的空置房存在。

今年3月份,国家电网公布了空置率的调查结果,从每户电表数据来看,一年一户用电量不超过20度认为是“空置”。算下来,2017年,大中城市房屋空置率是11.9%,小城市房屋空置率13.9%,农村房屋空置率14%。不过也有人指出,农村房屋空置率与小城市房屋的空置率仅多0.1个百分点,就无法解释当前小城市房价被爆炒,房价都要过万的现象。

面对,中国住房空置率比日本还高问题。专家们认为,目前中国城镇化率只有56%,离开发达国家的85%还有一定的距离,只要农村人口都到中小城市来落户,中小城市的空置率高的问题就能得到解决。

但是,我们认为要城镇人口能够进入中小城市安居落户,既要有相对应的社会保障体系要跟进,还要他们有能力买得起房子,现在中小城市房价已过万了,就连当地人都买不起,外来人口肯定没有这么强大的购买力。

关于中国房地产空置率有多少的问题,我们觉得随着大中小各城市房价被轮番炒了一遍后,从租售比来看,房地产已没有了投资的价值。目前,投机性购房需求比例也是很高的,这就导致了近年来,我国各热点城市住宅空置率在一起攀升过程中。

所以,多数城市的住宅空置率应该达到了20-30%区域,不太可能低于20以下。也正是如此,我们一直听媒体报道的,各地涌现出不少拥有几十套甚至上百万房产的房叔、房姐、房嫂、房妹等囤房者来。

那么,国内房地产空置率高于日本说明了什么呢?首先,如果中国各城市房地产的空置率超过15%至20%区间,这就意味着,大量房源掌握在少数炒房者手中,多数人要么买不起房,要么做了房奴。

所以,一些专家之前建议政府增加房地产的供给,这是不正确的,因为房源稀缺的问题,并不是出在住宅地产供应不足上。而是要盘活存量房源,进行合理的资源配置,否则房源供应再多,还是集中在少数人手里时,房地产供不应求局面难以改观。

再者,房地产空置率数据如果足够精确,能够为后续出台房产税做铺垫。如果房地产空置率超过了国际公认的警戒线,政府可以对房地产税试点进行全面扩围,要在住宅的保有环节征税,弥补之间在房产持有环节税负过轻的空白,同时适当减少房地产交易环节的税赋,这样可能更精准的遏制投机性购房需求。

最后,如果住宅空置率低于10%说明当地住宅地产主要是由刚需购买,而如果高于20%那就是投机性氛围极浓的时候,这就需要地方政府采取调控措施坚决遏制其迅速发展,让房地产去投机化,回归居住属性。

而现在若任由炒房者发展下去,当投机炒房者大规模辙离,系统性的金融危机或将不可避免。现在连官方都承认,房地产市场积累了一些风险,近期乱象丛生,目前在行政措施已经不能根治这些乱像,所以必须加快房地产调控力度,同时建立健全长效机制,严防房地产金融风险的发生。

中国的住宅空置率究竟有多高?无论是官方或民间机构都无法给出精准的答案。但是我们认为,在全国热点城市房价轮番爆炒了过后,炒房者手中已囤积了大量房源。而住宅空置率居高不下,就说明房地产投机者盛行,楼市泡沫过重,急需政府部门出台房产税,以及房地产调控措施应对,并且要竭力避免房地产泡沫的破裂。


 
 
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